房地产法

前言 房地产业在为各个国家与地区提供固定资产投资，为社会经济发展提供物质基础的同时，也肩负着拉动经济增长、提高就业、增加财政收入、改善居民消费结构等多重职能。房地产作为国民财富的重要组成部分，具有投资额度大、建设周期长、投资经营行为复杂的特性。为了维持房地产市场交易行为的合理有序，建立与健全房地产法规对房地产市场进行规制，成为房地产市场持续稳定发展的必要选择，这也是成熟房地产市场的重要标志之一。 房地产的独特性决定了房地产法规的复杂性。由于房地产具备消费品与投资品的双重属性，这要求市场监管者必须注意平衡房地产消费与投资的关系，不能让投资与投机过分挤压房地产刚性消费；房地产尤其具有住宅商品与社会保障品的双重属性，这要求平衡住宅商品化与社会保障性的关系，在完善住房市场的同时不能忽视住房保障；房地产所有权与使用权相分离，以及多种金融产权作用的发挥，决定了房地产市场是一个多层次的市场结构，土地利用、城市规划、房地产开发、销售、租赁、中介服务、金融、物业管理服务成为房地产市场的主要子市场。因此，一个完整的房地产法体系必将是从地产与房产两大角度对房地产市场体系进行规制，本书章节也正是按照这一思路对我国的房地产法进行汇总与解析。我国正处在房地产市场快速建设过程中，有关的法律在不断地出台或完善，因此编写过程中充分参考了最新出台的有关法规。 本书共分为十二章。第一章为房地产法概论。该章在对房地产与房地产业进行概念界定的基础上，对房地产法的基本问题展开论述。第二章讲述我国土地产权与征收。该章在阐述土地所有权法律制度的基础上，对我国土地征收、使用及耕地保护制度进行论述。第三章对土地利用、城市规划相关制度进行论述。第四章对房地产开发企业资质等级管理、开发过程中的法律制度进行阐述。第五章从广义的概念出发，对房地产交易相关的土地使用权取得、房地产转让、租赁等问题的法律法规展开论述。第六章讲述房地产金融法律，对房地产抵押典当、保险、信托中涉及的法律法规进行探讨。第七章对房地产中介机构设置、房地产中介业务管理的相关法律规则进行讨论。第八章对物业管理中涉及的法律问题展开探讨。第九章结合海外房地产市场房地产保障的现实经验，对房地产保障立法问题进行讨论。第十章对房地产拆迁程序、拆迁安置等与房地产动拆迁相关的法律规范进行阐述。第十一章对房地产纠纷与解决的相关法律问题进行阐述。第十二章在借鉴发达国家房地产税制的基础上，对我国房地产税费问题进行论述。 本书可以作为全国高等院校房地产专业、城市经济与管理专业、城市规划专业、土地资源管理专业、投资经济等专业的本科教材及研究生教学参考书，也可作为相关专业工作人员的重要参考资料。与本书配套的还有习题答案及试题库。全书由王克强教授、王洪卫教授、刘红梅教授提出编写提纲，最后由王克强、王洪卫、刘红梅、叶方、张学文、江丹、周江编撰定稿。参加本书编写或讨论的人员还有：高魏、周庆礼、曹玲燕、马祖琦、杨昌裕、但成龙、黄智俊、季彦敏、竺叶、杨涛、刘超、万华山、田丰、林玉财、蒲正海、惠阳、马克星、李笑、武英涛、刘金妫、朱宸钰、王婧颖、胡威龙等。 本书得到教育部2014年度本科教学工程项目、上海市公共管理一级学科博士点培育基金资助。在编写过程中，参考了很多同行的研究成果，在此表示诚挚的感谢！由于时间的限制和作者水平的限制，本书中难免会存在一些错误，敬请批评指正。 编者 2014年11月

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